土地の評価額から課税標準額を求める方法

土地の課税標準額は、今年度の評価額と前年度の課税標準額との関係によって決まります。評価額が変わっていないのに税額が上がる場合がある理由もここにあります。

次の(1)と(2)で計算して求める額のうち、いずれか小さい方の額が、その土地の課税標準額となります。

(1)本則課税標準額

• 住宅用地、市街化区域農地の場合
  評価額に、(表1)の特例率を乗じたものが本則課税標準額となります。
• それ以外の土地(商業地等)の場合
  特例はありません。(2)をご参照ください。

(2)負担調整措置

まず、次のようにして負担水準を求めます。

• 住宅用地、市街化区域農地の場合
  前年度の課税標準額を今年度の本則課税標準額で割ります。
• それ以外の土地(商業地等)の場合
  前年度の課税標準額を今年度の評価額で割ります。

次に、(表2)、(表3)を参照し、該当する負担水準の区分に応じた方法により課税標準額を算出します。

（注）「負担水準」とは、今年度の本則課税標準額(または評価額)に対して、前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるかを示す数値です。

（注）「負担調整措置」とは、地域や土地による負担水準のばらつきを少なくし、税負担をより公平なものにするため、平成9年度から全国で実施されている措置です。これにより、負担水準が高い土地は税額が引き下げまたは据え置きとなりますが、負担水準の低い土地は税額が段階的に引き上げられていくこととなります。評価額が変わらなくても税額が上がることがあるのはこのためです。

なお、税制改正により平成26年度から、（表2）負担水準の「据え置き」および「引き上げ」の範囲が下記のように変更されました。

【変更内容】住宅用地・市街化区域農地における負担水準の範囲

• 「据え置き」の範囲「90％以上～100％未満」⇒廃止
• 「引き上げ」の範囲「90％未満」⇒「100％未満」

(表1)住宅用地等の課税標準額の特例率

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	6分の1	3分の1
一般住宅用地	3分の1	3分の2
市街化区域農地	3分の1	3分の2

（注）小規模住宅用地とは、住宅1戸につき200平方メートルまでの住宅用地

（注）一般住宅用地とは、小規模住宅用地以外の住宅用地

（表2）住宅用地、市街化区域農地の負担調整措置

負担水準	課税標準額の算出方法
100％以上	(引き下げ) 本則課税標準額を適用
100％未満	(引き上げ) 前年度の課税標準額に、今年度の本則課税標準額の5％を加算 計算結果が100％を上回る場合は、本則課税標準額を課税標準額とします。 計算結果が20％を下回る場合は、20％まで引き上げます。

(表3)商業地等の負担調整措置

負担水準	課税標準額の算出方法
70％超	(引き下げ) 評価額の70％
60％以上70％以下	(据え置き) 前年度課税標準額を据え置き
60％未満	(引き上げ) 前年度の課税標準額に、今年度の評価額の5％を加算 〈ただし、令和4年度にかぎり今年度の評価額の2.5％を加算します。〉 計算結果が60％を上回る場合は、60％まで引き下げます。 計算結果が20％を下回る場合は、20％まで引き上げます。